一、台商回流之契機
中美貿易戰主要起源於美國總統川普於 2018 年 3 月所簽署的備忘錄，依據 1974 年貿易法第 301 條指示，美國貿易代表宣布加徵中國進口商品關稅，用以懲罰中國商業上竊取美國智慧財產權和相關秘密，並於 2019 年 5 月調高部份商品關稅至 25%，藉由關稅、WTO 爭端解決、進出口及投資限制等面向，對中國實施商業制裁，可視為自由經濟市場與非自由經濟市場之貿易戰爭。
美中之間的貿易衝突，25% 高關稅徵收將造成國際產業分工重組，並帶來經貿秩序上前所未有的衝擊，為因應美中貿易爭端及營運毛利銳減等因素，許多台商表達並陸續回台投資設廠，預計為加速產業升級進行充分完善的準備。
為掌握此波契機，行政院府院招開「加速投資台灣專案會議」，指示國發會組成專案小組，研擬「歡迎台商回台投資行動方案」，以廠商需求為導向，整合土地、水、電、人力、稅務與資金等政策措施，提供客製化單一窗口，積極協助優質台商回台投資，以活絡國內投資，促進企業轉型、經濟與薪資成長，同時重新塑造相關產業供應鏈的完整性，厚植台灣未來產業經濟發展實力。
二、政府因應之方案
有鑑於未來幾年為台灣吸引台商回流的關鍵時期，政府相關單位主動提供土地、水電、勞工、人才、與資金共五大面向的客製化服務，協助台商回台投資。目前政府對於有意回流的台商擬定 [台商回台投資方案]，此方案實施期程為 3 年 ( 108 年 1 月 1 日至 110 年 12 月 31 日)，適用的對象與資格如下所示：
- 共同資格 (須全部符合)：
1). 美中貿易戰受衝擊業者。
2). 赴中國大陸地區投資已達 2 年以上。
3). 回台投資或擴廠之部分產線須具備智慧技術元素或功能之企業。 - 特定資格 (須符合至少一項)：
1). 屬 5+2 產業創新領域，包含
「智慧機械」、「亞洲‧矽谷」、「綠能科技」、「生醫產業」、「國防產業」、「新農業」及「循環經濟」。
2). 屬高附加價值產品及關鍵零組件相關產業。
3). 國際供應鏈居於關鍵地位。
4). 自有品牌國際行銷。
5). 經認定回台投資項目與國家重要產業政策相關。
中美貿易戰台商回台投資政策方案及工業不動產市場購地探討 – 回台投資台商五大需求項目,又澄環球開發製表
中美貿易戰台商回台投資政策方案及工業不動產市場購地探討 – 政府因應五大需求策略
三、中美貿易對工業不動產市場影響
工業不動產為這幾年四大商用不動產項目中交易較為活絡的不動產項目，因供需效應，工業用不動產價格仍持續上漲，列舉台灣幾處工業區地價區間為例 [104年至108年期間]，參考如下：
- 新北市五股產業園區：地價由 60 萬至 100 萬 / 坪
- 桃園中壢工業區：地價由 20 萬漲至 32 萬 / 坪
- 台中工業區：地價由 18 萬漲至 30 萬 / 坪
- 台南永康工業區：地價由 5~6 萬漲至 10~12 萬 / 坪
- 高雄大發工業區：地價由 5~6 萬漲至 15 萬 / 坪
- 高雄本洲工業區：地價由 6~7 萬漲至 16~18 萬 / 坪
以目前公開資訊觀測站相關資料統計數據顯示，2018 年上市櫃公司購地交易件數與金額依序為：
桃園市 – 工業不動產件數 26件、總交易金額：197.4億
台南市 – 工業不動產件數 13件、總交易金額：54.3億
新北市 – 工業不動產件數 10件、總交易金額：58.9億
探究整體而言，工業不動產價格上漲與台商回台投資並無顯著的影響與對應關係，目前工業不動產價格尚以各區位需求的供需市場為主要影響漲幅之因素。
工業用不動產購地需求重點現象歸納
四、結論與建議
台商回台投資設廠自 2016 年就已開始，近期因中美貿易戰的加劇影響之下，台商回台設廠意願更為積極，就目前回台投資購地的案件探討，產值與資金實力較為充裕的廠商，會以目前既有廠區周邊且位於主要城市的案件為首選，如新北產業園區、中壢工業區、華亞科學園區、台中工業區、本洲工業區、仁大工業區、大發工業區，而以購地成本考量為主要訴求的廠商則往非以工業園區為主要聚落之城市購買或承租工業用地或工業廠房，例如新竹縣、苗栗縣、彰化縣、嘉義縣、雲林縣、屏東縣等。
台灣中小企業為數眾多，工業不動產所需規模多以 1,000~3,000 坪或 1,000 坪以內之案件需求量最高，其購地除了價格考量因素之外，同時尚需考量招工、遷廠、上中下游供應鏈、交通、政策等多重面向，建議可與充分了解政策並具備工業不動產相關市場資訊之不動產顧問公司進行評估探討及開發，以利取得合適之工業不動產，達到公司永續經營之目標。
