工業不動產購地選廠及條件需求問題說明

近年許多製造業選擇將主力於中國的生產基地陸續轉移至東南亞、中美洲或台灣，加上政府致力推動綠能產業、AI 人工智慧產業產業、潛艦國艦國造、國機國造等相關政策，透過多方台灣創新產業扶持，以及傳統產業的轉型升級，未來可望有顯著可期的成長動能。

隨著產業政策利多與推行海內外招商引資方案之下，廠商投資設立廠房或增加相關生產設備等，除資金週轉運用之外，尚須考量招聘員工、用水、用電以及生產腹地 (土地、廠房) 等多重問題，本篇主題文章匯集常見用於評估及購買廠房土地等相關問題說明，並提供因應方案，提供企業客戶佐以參考。

Q：工業園區 VS.一般工業土地之差別？

A：

工業園區：政府報編工業園區具備園區管理中心，已完善規劃水、電、瓦斯、污水排放等項目，依據管理中心相關產業規範，符合資格可申請進駐。

一般工業土地：一般園區外工業土地，由廠商於建廠時自行申請用水、用電，若有事業廢水產生，需依照相關法規進行廢水處理，不得任意排放入產生環境污染。

Q：購買或承租科學園區、加工區、工業區跟產業園區內之土地或廠房有什麼不同？

A：

科學園區與加工區之土地：土地部份無法進行產權移轉，僅可承租，無法出售，建物產權部份為廠商持有，交易多以承租或購買建物為主。

工業區或產業園區之土地或廠房：土地及廠房具有獨立產權，可自由買賣或租賃，需特別留意新設立的工業區或產業園區會有土地移轉附帶等條件。

Q：報編工業區建蔽率與容積率為多少？是否有容積獎勵？

A：

若土地為工業區丁種建築用地，建蔽率容積率則為 70%*300%；其他都市計畫內報編工業區土地，需另查詢該地目都市計畫之土地使用分區管制內容，核定其建蔽率與容積率，常見之建蔽率與容積率為 60%*210%。
108 年政府提出「工業區更新立體化發展方案」針對都市計畫內工業區、科學園區、一般工業區、非都市計畫工業區等皆有提出容積獎勵之方案。

Q：分區或用地別的標的物件？

A：如產業具有高污染、有機溶劑等相關化學物質處理程序，此類別產業需符合環保單位規定之污水、廢水處理標準，因一般政府報編之工業區或產業園區多已設置污水處理廠，可供廠商進行污水、廢水處理；建議可優先考慮報編工業區或產業園區物件。

若為都市計畫內一般工業區，建議設定甲種工業區或特種工業區為標的物件，此兩類分區可供污染性較高之產業使用。如產業為一般食品加工製程、冷凍業等，符合低污染使用類別，則可以以乙種工業區或零星工業區土地為標的物件進行選擇。

相關資訊可參閱官網主題文章【工業用地類別與行業使用規範】

Q：報編工業區、科學園區、加工出口區可以進駐的廠商行業別限制？

A：

報編工業區：依據各個工業區或報編產業園區所規範之進駐行業別限制。
科學園區：依據《科學園區設置管理條例與施行細則》內所提之條件。
加工出口區：依據各加工區所訂之優先進駐產業行業別之規範所規定。

Q：以工業區及產業園區為例，工業土地及廠房相關位置及預算分析

A：

以西半部主要縣市工業區或產業園區，由南至北，屏南工業區、屏東工業區、台南科技工業區、柳營環保科技園區、樹谷園區、雲林科技工業區、大浦美精密園區、彰濱工業區等，尚有10萬/坪內之工業土地案件，較熱門工業區，如臨海工業區、大發工業區、仁大工業區、本洲工業區、永康工業區、永康科技工業區、安平工業區、台中工業區、台中精密園區、后里工業區、新竹工業區、中壢工業區、南崁工業區、林口工業區、五股工業區等價格不一，北部工業區需求越高價格越高。

相關工業地行情資訊可參閱官網主題文章【台灣產業園區類別與工業不動產市場行情分析】。

Q：農地是否可蓋工廠？是否尚有其他取得低預算廠房土地方式？

A：

農地不得提供非農用或與非農業相關工廠使用，但若屬農、漁、畜牧等農業使用加工或倉儲等使用建物，可依法申請農業用地容許使用，興建合法建物。
若有預算考量，建議可採用以下幾種方式，可有機會取得成本較低之廠地：
1. 申請工業區或產業園區報編：購買農地，都內3公頃以上、非都5公頃以上。
2. 購買緊鄰農地申請毗鄰土地變更：繳納土地變更回饋金、留設隔離綠帶與設施等規範。
3. 購買部分農地與部分工業地組合之案件。
4. 滿足特定目的事業使用者，可購買農地變更為特定目的事業用地。
5. 運輸、倉儲使用者，可申請大貨車臨時停車場站或變更為交通用地。