2018 美國與中國引發中美貿易戰，造成多數於中國設置工廠的企業面對貿易不平衡的條件下，產生極大損失 ; 就台灣廠商而言，如存在「台灣接單、大陸生產、出口美國」的三角貿易型態經營方式，首當其衝則必須面臨因應當前中美貿易戰產生的重大利損，廠商除了將中國生產線轉移至其他享有優惠關稅的國家外，現階段另一方式則是回流台灣設廠。
而多數台商回流台灣設廠，除需考量資金、人才招募、缺電等因素，如何尋得適合的產業用地儼然成為當前首要面對的問題，需考量的方向除了本身預計的工廠物件條件外，針對合法工業用土地使用取得以及工業用地行業使用類別規範等，亦可納入開發考量條件內。
以下針對台灣目前常見的工業園區與工業土地，如：科學工業園區、產業園區、加工出口區、都市計畫內與非都市土地工業土地等，進行開發制度說明，透過比較分析方式，瞭解取得不同條件工業土地的優劣勢等面向，作為評估承租或承購工業用土地之參考依據。
一、工業用地供給方式
台灣目前提供工業用地供給的方式大致可概分為兩種體系：
(一) 工業區開發體系
工業區開發體系，從早期至今，主要依據「獎勵投資條例」(80年01月30日廢止)、「促進產業升級條例」(99年05月12日廢止)、「產業創新條例」( 107 年 06 月 20 日修正) 所申請開發許可並完成開闢後所編定之土地，由經濟部工業局、投資開發工業區之公民營事業、 興辦工業人及土地所有權人等勘選一定地區內土地，依法定程序報請
經濟部核定後編定為工業區，此方式也成為臺灣工業區用地供給的另一重要來源，此體系主要涵蓋產業園區 (報編工業區)、加工出口區、科學工業園區、環保科技園區、農業生物科技園區等五個用地系統。
(二) 區域計畫法規體系
臺灣地區土地依過去「區域計畫法」架構，可以分為都市土地與非都市土地，都市計畫工業區與非都市地區所編定的工業用地，構成臺灣地區土地使用規劃體系的兩個工業用地供給管道，都市土地乃透過土地使用分區管制手段劃設工業區，供都市發展工業之需 (如：特工、甲工、乙工、零工) ; 非都市土地使用編定依據「非都市土地使用管制規則」，針對都市計畫範圍外的土地，以使用現況為準，編定其使用 (如：丁種建築用地)。
工業用地供給體系圖
二、工業區開發體系下用地供給方式
以下針對工業區開發體系形成的工業用地類型，從規模、開發方式、取得方式等面向進行比較：
(一) 以〝規模供給面〞比較：
依據經濟部工業局 105 年度年報資料，台灣產業園區用地規模約 30,620公頃 (含已開發、開發中、規劃中)，佔整個工業區開發體系所供給的工業用地面積最大，約 84%；其次為科學工業園區供給規模約 4,704.37公頃，約13%；最後為加工出口區所供給的面積約 515.76公頃，環保與農業生技園區面積約438公頃，各佔總供給量 2%、1%。
工業園區開發制度與廠商進駐優劣勢條件
(二) 以〝主管機關與開發主體〞比較：
以工業區開發體系供給之工業用地，其開發主體與主管機關有所差異，主要是以設置精神與推動不同產業類別之時空背景有關。目前規模最大之產業園區開發主體較多元，中央與地方主管機關、公民營事業或興辦產業人都可提出申請，並以經濟部工業局為主管機關；其他主管機關與開發主體大多為同樣單位，如科學工業區為行政院科技部、加工出口區為經濟部加工出管理處、農業與環保科技園區則分別為行政院農委會與環保署。
(三) 以〝開發方式〞比較：
現階段除了產業園區得由興辦產業人自行取得土地進行產業園區報編申請以外，大多工業區開發體系供給之工業用地皆由主管機關透過公地撥用，或私有地徵收與重劃的方式進行開發。
圖表1. 各類別工業用地設置依據與相關條件彙整表
三、各種用地供給對廠商進駐之優劣勢說明
目前各種用地類別對於廠商進駐之優劣勢，以下從幾點面進行比較說明：
(一) 以〝土地或廠房取得方式〞比較：
工業不動產取得方式主要以買賣或租賃為主。以下方圖表2. 所列舉的園區的土地而言，目前科學工業區、加工出口區、農業生物園區之土地，皆透過承租的方式取得，再由廠商自行興建具有所有權之建物，而建物之後就可透過出售或出租的方式進行靈活運用，此方式可降低廠商初期購地成本支出，但針對進駐廠商之審核就有產業別、資本額等規範，並非所有廠商皆可申請進駐。
產業園區與環保科技園區之土地，廠商有承購、承租或設定地上權的機會，可取得方式較為多元，早期於產業園區或環保科技園區所承購取得之土地，多有土地增值效益，因此也造成廠商囤地不開發，因此新開發或未來開發之產業園區與環保科技園區之土地將會有開發期程、提高管理費、強制拍賣等規範之限制，避免土地閒置或炒作，落實工業用地生產使用之精神。
(二) 以〝土地或廠房取得成本〞比較：
以取得生產事業用地或廠房成本角度分析，承租土地興建建物的科學工業區、加工出口區、農業生物園區之生產場所，廠商取得生產場所成本較低，因其只針對建物所有權進行買賣移轉或租賃其使用權；相對以買賣方式取得的產業園區與環保科技園區之土地，承購工業土地目前因為市場供給太少的趨勢而持有成本增加，若為素地尚需負擔建物興建成本，因此採用承購土地與建物，或者以購買建物承租土地的方式，需視自身產業條件、產業聚落、融資條件、財務運用考量等因素進行評估。
(三) 以〝土地或廠房取得容易度〞比較：
目前全台灣除了區域計畫法規體系所擬定的都市計畫與非都市土地工業用地以外，工業用地開發最大面積為產業園區 (報編工業區)，雖然各園區有其允許進駐產業別的要求，但相對而言供給量較多，進駐條件也相對多元；若廠商本身為具有科學研發生產相關、農林漁牧畜產相關或環保事業相關，建議可優先選擇科學工業區、農業生物園區、環保科技園區之土地較有優勢。
圖表2. 各類別工業用地取得方式與成本等相關條件彙整表
四、結論與建議
近年因應市場價格變動與廠商擴廠、回流等因素造成工業用地需求量大於供給量，且配合產業提升、轉型與企業整併等市場趨勢變化，政府開發工業區、活化閒置工業用地與輔導廠商用地合法之議題為目前政策上首要之課題，建議有相關需求之業者或有意活化閒置用地的廠商，可透過專業開發經理人協助資產活化，達到工業不動產取得或處分之利基，有效配置資產與永續經營。
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