一、農地違建工廠時空背景
農地違建工廠問題，自台灣經濟發展由一級產業 (農業) 進入二級產業 (工業) 以來存在已久，因應都市擴張與產業的變遷及特性需求，具有同質性的上、中、下游廠商形成群聚效應的產業鏈，在合法工業用地不足與生產成本考量的條件下，早期農地內設置工廠的狀況極為普遍，隨著都市發展與城市的擴張，土地使用才得以依據都市計畫 (民國 28 年 6 月 8 號公布)、非都市土地使用管制規則 (民國 65 年 3 月 30 號公布) 與 都市計畫法台灣省施行細則 (民國 89 年 12 月 29 號公布) 等法規所規範。
二、臨時登記工廠起源
中央主管機關於民國99年，立法院三讀通過《工廠管理輔導法，內容33、34條》，將違章工廠暫時納管並輔導未登記的工廠申請「臨時登記工廠」轉移到合法工業區，或透過變更用地方式，轉為合法事業經營。
《工廠管理輔導法》規定於民國 97 年 3 月 14 日之前，污染標準屬於中央主管機關訂定之低污染工廠才得以申請「臨時登記工廠」(申請程序如下圖)，申請臨時登記工廠的期限則為 104年 6 月 2 日，輔導臨時登記工廠期間自中華民國 99 年 6 月 2 日起至 106 年 6 月 2 日止，若期限前沒有成功轉型為合法工廠，將其恢復至違法工廠並進行開罰，立法院 101 年修法通過，將期限往後延至 109 年 6 月 2 日。
臨時登記工廠申請資格與程序
- 第一階段
臨時登記工廠申請資格與程序第一階段
- 第二階段
臨時登記工廠申請資格與程序第二階段
三、特定地區個別整體變更編定為丁種建築用地興辦事業計畫審查與作業要點
為提供輔導廠商臨時登記工廠合法土地使用，2015 年 9 月經濟部公告《特定地區個別整體變更編定為丁種建築用地興辦事業計畫審查與作業要點》，協助特定地區各別或整體單元可變更編訂為合法丁種建築用地。主要重點如下：
特定地區個別整體變更編定為丁種建築用地興辦事業計畫審查與作業要點重點整理
解編回饋金繳納機制研擬方向
依農委會於 2017 年提出的生態回饋機制估算公式為：
「 (工業用地單價－農業用地單價)ｘ面積＋違規年數ｘ30萬元」
以高雄岡山路竹地區，假定工業用地一坪約 9 萬元，農地價格約一坪 2 萬元，500坪大小的違章工廠為例：
- 違規20年應負擔生態回饋金=(9-2)x500+20*30=4,100萬
- 違規30年應負擔生態回饋金=(9-2)x500+30*30=4,400萬
備註：該估算公式各部會仍討論中。
四、工業不動產未來趨勢
配合國土計畫法於民國 105 年 5 月 1 日發布實施，並於民國 107 年 4 月 30 日公告實施「全國國土計畫」，通過公告實施二年後，也就是民國 109 年 5 月 1 日，各縣市就須據此提出「縣（市）國土計畫」，加上近幾年農地違建工廠與臨時登記工廠期限展延等議題，更彰顯合法工業地廠房等不動產對於廠商的重要性。
備註：工業用地及廠房可提供廠商合法的場地進行加工、製造、包裝、運輸與銷售，因此工業不動產為廠商不可或缺的主要資產。
✥ 高雄地區工業區分布與行情概要
分析高雄地區主要工業區分布，高雄為重工業背景之城市，產業型態以石化類、金屬加工類、鋼鐵製造類、運輸物流等產業為主。其中以臨海工業區、大發工業區、仁大工業區、永安/本洲工業區、林園石化專區、高雄台南科學園區等工業區廠商數量最多。
高雄地區工業區分布區塊
高雄市工業不動產價格近幾年呈顯倍數成長，以北高雄岡山路竹一代地區為例，岡山地區民國 100 年工業土地約可成交每坪 5 萬左右價格，至民國 107 年，省道台一線兩側工業土地已有開價每坪 15 萬的案件進行出售，價格同樣倍數成長。
民國 104 年底，高雄市新開闢的和發產業園區已開始進行第一波產業用地標售作業，統計至 106 年，每坪土地取得成本約在 8.45 萬~9.24 萬左右，雖然價格相對低於大寮地區其他工業不動產土地，但具備產業別限制條件使得不少企業無法進駐，亦間接造成產業別適用範圍較廣的大發工業區、臨海工業區等地價格上漲。
高雄地區工業區土地分布與行情概要 (2018′)
✥ 台南地區工業區分布與行情概要
以台南地區為例，台南科學園區、樹谷園區、永康工業區、台南科工區等為早期政府報編開發之工業區，近年增加開發新吉工業區、柳營科技工業區等，提供廠商對於合法工業土地的需求。
台南地區工業區分布區塊
探討台南地區工業土地行情趨勢，100 年至 107 年期間，台南地區工業土地平均成長約 2~3 倍左右，以歸仁及仁德為例，100 年工業土地行情約在每坪 5~6 萬，107 年同地區價格已提高至每坪 10 萬以上。
此外，小規模工業廠房成交行情成長幅度大於具一定規模之工業土地，以仁德家樂福周邊小規模工業廠辦為例，換算土地成交價已可落在每坪 15~22 萬區間。
台南地區工業區土地分布與行情概要 (2018′)
工業不動產趨勢分析探討
目前政府對於農地工廠違建、臨時登記工廠議題至全國國土計畫發布、國土功能分區劃定等政策，工業不動產未來需求大於供給的可能性將繼續維持，雖然地方政府已著手規畫新闢產業園區或擬定閒置工業不動產使用之政策，但在短時間內，仍處於需求大於供給的情形。
此外，因為產業具有聚落群聚的效應，上、中、下游廠商呈現區塊性的群聚現象，提供新闢工業區不見得可以有效解決工業用地需求問題，需考量多項綜和因素，建議具有工業地不動產需求的廠商，可儘早思考如何解決用地需求，無論採用承租、購買或設定地上權等方式，越早取得合法工業用地或廠房，才是成就穩固事業及永續發展之道。
