土地開發係依據都市計畫與非都市土地使用之法令規範，將低度利用或未利用之土地，透過開發與變更方式提高土地使用成效，目前台灣常見的土地開發以上位計劃進行土地規範，大致可區分為都市計畫與非都市土地兩區塊，常見量體較大或規模較大的大型開發案，則以座落於非都市土地較為常見，以下針對都市計畫內與非都市土地範圍中，彙整常見開發類型，並針對開發所需具備之書件與重點進行說明與分享。
( 針對一般常見之住宅、商辦、工廠工業之建築開發，不列入本文內闡述 )
一、都市計畫內常見開發案
(一) 公共設施用地開發
✠ 法源依據：政府為加速都市計畫公共設施用地之建設，鼓勵民間投資興建使用，促進公共設施用地作多目標使用，以發展都市建設，特訂「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」，並藉由「促進民間參與公共建設法」申請開發，以利公共設施用地得有效使用。因此，常見公共設施用地多目標開發為：
☑「市場用地多目標開發作為住宅使用」
☑「市場用地多目標作為商業行為使用」
☑「停車場用地多目標作為商場與停車使用」
☑「停車場用地多目標作為飯店、餐廳與停車使用」等。
✠ 申請資格：申請人須取得公設用地之土地使用權同意書。
✠ 申請流程：申請人提出申請書件，送主管機關辦理審查。
✠ 申請書件：申請書、公共設施用地多目標使用投資計畫書。
✠ 注意重點：公設用地須整體開發、部分樓層需保有原公設用地劃設精神使用。
停車場用地多目標：高雄市前金行政中心北側立體停車場外觀圖 ; 資料來源：google 街景圖
市場用地多目標：台中市「市113」公有市場用地多目標外觀圖 ; 資料來源：財政部推動促參司官網
(二) 工業區毗鄰地變更
✠ 法源依據：依據「都市計畫工業區毗鄰土地變更處理原則」，以原都市計畫工業區毗鄰土地確無工業區可供擴建，且其申請變更為工業區之用途。
✠ 申請資格：符合以下三項之一，經經濟部認定屬附加產值高或創造相當就業人口之投資事業、經直轄市、縣（市）政府同意為增設污染防治設備者、經由經濟部認定屬設立營運總部者。
✠ 申請流程：向經濟部提出申請，取得符合三項資格之一文件，依都市計畫法辦理變更。
✠ 申請書件：擴建計畫書。
✠ 注意重點：每次申請變更之土地總面積不得超過 5 公頃及原有廠地面積之 1.5 倍、申請變更土地至少 30% 作為公設用地。
華格電子擴廠案變更示意圖與土地使用計畫圖
資料來源：台南市政府都市發展局「變更仁德都市計畫（部分農業區為乙種工業區）（配合華格電子股份有限公司擴廠）」、及「擬定仁德都市計畫（部分農業區為乙種工業區）（配合華格電子股份有限公司擴廠）細部計畫」案。
二、非都市土地常見開發案
(一) 太陽能光電發電使用開發
✠ 法源依據：依據「非都市土地使用管制規則」、「非都市土地申請變更為太陽光電發電設施使用興辦事業計畫審查作業要點」等相關規定，申請變更為特定專用區、特定目的事業用地使用。
✠ 申請資格：能源公司；申請人須取得申請基地之土地使用權同意書。
✠ 申請流程：勘選土地後，依據非都市土地使用管制規則附表二、附表二之二程序提出申請。
✠ 申請書件：2 公頃以上(籌設許可、開發計畫)、2 公頃以下(興辦事業計畫)
✠ 注意重點：2 公頃以上變更分區與用地、2 公頃以下變更用地；檢具排水或水規、水保計畫；農地變更使用說明書；農地變更回饋金為公告現值 50%；山坡地範圍繳交山坡地開發回饋金為公告現值 6~12%；偏鄉地區免繳交農地變更使用回饋金。
國碩集團台南學甲太陽能電廠現況圖 ; 資料來源：自由時報新聞
(二) 產業創新條例申設產業園區開發
✠ 法源依據：依據「非都市土地使用管制規則」、「非都市土地開發審義作業規範 (總篇、工業區開發篇)」等相關規定，申請變更為工業區使用。
✠ 申請資格：中央主管機關、直轄市、縣（市）主管機關、公民營事業或興辦產業人。
✠ 申請流程：勘選土地後，依據非都市土地使用管制規則附表二、附表二之二程序提出申請。
✠ 申請書件：可行性規劃報告書。
✠ 注意重點：開發面積不得少於 5公頃；申請面積至少 30%作為隔離綠帶與設施，且寬度至少 20米；農地變更回饋金為公告現值 50%；申請廠商需提出3~5 年公司營運資料。
南六企業產業園區報編土地使用與用地編定示意圖 資料來源：高雄市政府經濟發展局工業輔導科
(三) 毗連非都市土地變更丁種建築開發
✠ 法源依據：依據「非都市土地使用管制規則」、「興辦工業人使用毗連非都市土地擴展計畫申請審查辦法」等相關規定，申請變更為丁種建築用地使用。
✠ 申請資格：產業園區外之興辦工業人因擴展工業或設置污染防治設備，原廠土地已 不敷使用，需使用毗連非都市土地時，並依「擴展工業」或「設置污染防治設備」提出申請。
✠ 申請流程：勘選土地後，提出擴展計畫向主管機關申請。
✠ 申請書件：擴展計畫書。
✠ 注意重點：毗連非都市土地與原廠土地相連接；毗連土地隔有道路 、水路時，其寬度合併計算不得超過 10 公尺；原廠屬低汙染事業；申請變更編定總面積不得超過原廠土地總面積之 1.5 倍，但申請變更編定總面積未超過 0.5 公頃者，不在此限。
(四) 社會福利事業與機構開發
✠ 法源依據：依據「非都市土地使用管制規則」、「非都市土地申請變更為社會福利設施使用其事業計畫審查作業要點」、「老人福利法」、「兒童及少年福利與權益保障法」、「身心障礙權益保障法」等相關規定，申請變更為特定專用區、特定目的事業用地使用。
✠ 申請資格：老人、兒少、身心障礙等相關機構；申請人須取得申請基地之土地使用權同意書。
✠ 申請流程：勘選土地後，依據非都市土地使用管制規則附表二、附表二之二程序提出申請。
✠ 申請書件：設立計畫書、興辦事業計畫書等。
✠ 注意重點：2 公頃以上變更分區與用地、2 公頃以下變更用地；依據長期照護、養護、失智照護、安養等不同類別，各有其相關規劃與設計規範。
(五) 護理機構開發
✠ 法源依據：依據「非都市土地使用管制規則」、「護理人員法」、「護理機構分類設置標準」等相關規定，申請變更為特定專用區、特定目的事業用地使用。
✠ 申請資格：公立護理機構、財團法人護理機構、私立護理機構。申請人須取得申請基地之土地使用權同意書。
✠ 申請流程：勘選土地後，依據非都市土地使用管制規則附表二、附表二之二程序提出申請。
✠ 申請書件：申請或擴充計畫書。
✠ 注意重點：2 公頃以上變更分區與用地、2 公頃以下變更用地；護理機構分為居家護理機構、護理之家(一般護理或精神護理)、產後護理機構，不同類別其人員、設施、設備有各別規範；99 床以下向地方縣市政府申請、100 床以上地方縣市政府受理轉送中央主管機關審查。
三、結論與建議
隨著社會型態、環保議題、產業結構變化與法令規範調整下，土地開發更需合時合宜，列舉目前政策支持之太陽能產業為例，大眾及開發商對於土地是否具有可發展太陽能光電的可行性並非全然瞭解，在資訊不對稱的狀況下，貿然投入容易造成風險劇增，因此充分了解自身不動產具備之條件顯得尤其重要，建議可透過具有整合專業性的顧問諮詢與評估，瞭解自身不動產未來可活化與運用的可能性，降低開發與投資之風險性，有效掌握自身不動產條件、優勢、價值與發展性。
如有計劃案及開發案等相關申請案件需求，歡迎與我們聯繫，更多服務說明詳情-服務範疇。
