中美貿易戰造成關稅出口利損加劇引發台商回流現象，以電子產品代工相關產業影響最為顯著，例如仁寶、英業達、和碩、廣達及緯創等公司，其中亦包含部分將生產基地移往歐洲國家及美洲與中美洲，如捷克、波蘭、德國、美國、墨西哥等國家，而亞洲地區則以台灣、越南為主，藉由全球產業鏈生產基地與市場供需網絡重新佈局，可望降低中美貿易戰帶來之影響。
因台灣仍為許多廠商回流避險的選項，相對工業地不動產及產業園區需求則依市場需求而增強，本篇專題延續「工業園區開發制度與進駐優劣勢比較條件說明」、「工業用地類別與行業使用規範」兩則主題內容，進一步針對台灣目前依循工業區開發體系原則之下，腹地最大之產業園區 [不包含加工出口區、科學園區、環保科技園區、農業生物科技園區]，分析台灣產業聚落分布與工業不動產市場行情概況，提供尋求工業不動產廠商作為評估物件之相關參考依據。
一、台灣產業園區分布概述
(一) 產業園區分布概況
依據經濟部工業局 107 年工業區開發管理年報之統計資料，台灣目前統計之產業園區面積約 33,706 公頃，面積最大者為雲林縣（占總面積52.53%），其次為彰化縣（占總面積17.61%）、高雄市（占總面積7.55%）以及桃園市 (占占總面積3.96%）；產業園區面積最少為臺北市，僅 8.2 公頃（占全臺灣地區總工業區面積 0.02%），新竹市與嘉義市則無產業園區，比例如下圖所示。
台灣產業園區類別與工業不動產市場行情分析 – 各縣市產業園區佔全台之比例
從區位分布顯示，目前產業園區土地集中於北部 (新北市、桃園市)、中部 (彰化縣、雲林縣)、南部 (台南市、高雄市) 部份縣市，其中面積規模最大的雲林縣與彰化縣，因麥寮/崙背台塑六輕工業區與彰濱工業區，目前為位居全台產業園區規模最大的前兩名縣市。
(二) 產業園區產業組合說明
- 產業園區各類型行業設置廠商家數統計
台灣目前產業園區中，製造業與非製造業設廠家數共約 11,171 家，依照統計資料所示，行業別前五名分別為金屬製品製造業 ( 1,842 家)、機械設備製造業 ( 1,180 家)、塑膠製品製造業 ( 838 家)、食品製造業 ( 796 家)、基本金屬製造業 ( 707 家)，前五名設置廠商家數合計為 5,363 家，佔台灣產業園區總設廠家數約 48%。
若根據產業園區內設置廠商數最多的產業園區統計資料分析，則以高雄市大發工業區 ( 1,080 家)、其次依序為新北市新北產業園區 ( 1,030 家)、台中市台中工業區 ( 827 家)、桃園市中壢工業區 ( 541 家)、台南市安平工業區 ( 506 家 )，此前五大產業園區設置廠商數總計為 3,984 家，佔全台產業園區設廠家數百分比約 35.66%。
台灣產業園區類別與工業不動產市場行情分析 – 各產業園區廠商家數占總家數比例
- 產業園區組合趨勢分析
分析台灣產業園區自 103 至 107 年期間，北、中、南、東地區產業園區內廠商設廠的數量及產業類別的變動趨勢，相對可反應出台灣產業結構轉型、產業群聚效應現象以及國際製造業供需產業鏈重新佈局現象。
近五年來產業園區內設廠家數波動頻繁，103~104 年為連續向上成長，但於 105 年為呈顯下滑趨勢，直至 107 年才又再度成長 5.57%，若以整體而言，產業園區內不同業別廠商數量各有增減，但總量的設廠數仍屬穩定，如下圖所示。
台灣產業園區類別與工業不動產市場行情分析 – 產業園區設廠家數變動圖
台灣產業園區類別與工業不動產市場行情分析 – 各地區產業園區各業別廠商家數變動說明表
二、台灣工業不動產市場說明
台灣工業用地與廠商多集中於西半部地區，因應產業群聚，上、中、下游產業鏈供需關係，以及勞工、交通等相關因素，各縣市對於區域生產定位與產業招商訴求不同，而形成各地區產業定位及工業不動產價格上的差異，相關各地區重點產業概要與市場售價行情說明如下：
- 雙北地區 – 通常為企業總部或生產貿易共構為首選之地區。
- 桃園市 – 為航空、物流以及電子、電腦、科技紡織等群聚之縣市。
- 苗栗、新竹 – 則以汽車相關與高科技產業，如：半導體、光電、IC、晶元等。
- 台中市 – 以工具機、機械生產設備、精密原件與零組件、汽車零組件等。
- 彰化、南投 – 以農業相關加工業、紡織成衣業、橡膠、車輛零組件等為主。
- 雲林、嘉義 – 食品業與其加工業、塑膠、石化、精密儀器與零組件。
- 台南 – 食品業與其加工業、高科技產業、紡織業、螺絲與扣件零組件等。
- 高雄 – 五金、物流、螺絲與扣件零組件、石化、鋼鐵業、造船業、航太業等。
- 屏東 – 汽車零件相關、鋼鐵業、農畜牧業與其加工業、食品業等。
台灣產業園區類別與工業不動產市場行情分析 – 各縣市工業不動產開價行情資訊表
[備註：單價因考量消費者市場、區位、規模而有所差異。]
三、結論與建議
中美貿易關稅議題除了造成全球各國產業佈局與通路重新定位與調整外，亦為台灣面對國內產業轉型與海外廠商回流的關鍵因素，工業不動產作為生產製程不可或缺的存在因素之下，勢必將進入一波工業不動產供需變動的適應期，建議供給及需求買賣雙方可經由市場變動趨勢，進行資產規劃與未來產業永續經營佈局，有效掌握不動產買賣契機並達到活化不動產資產效益。
